Bydgoszcz
3C
Niebo głównie zachmurzone
74% wilgotność
Wiatr: 6km/h SW
H 4 • L 2
7C
Sob
6C
Nd
6C
Pon
5C
Wt
0C
Sr
Relacja na żywo z dróg w Bydgoszczy i regionie w naszej nowej usłudze TRAFFIC. Kliknij, aby zobaczyć więcej.
Metropolia BydgoskaAKTUALNOŚCITrudno tak razem być nam ze sobą, czyli kilka słów o współwłasności [RADCA w PIĄTEK]
paragraf1200x800
18.10.2019 | 10:36

Trudno tak razem być nam ze sobą, czyli kilka słów o współwłasności [RADCA w PIĄTEK]

Na zdjęciu: Art. 199 kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Fot. archiwum

Własność rzeczy może przysługiwać jednej bądź kilku osobom. W sytuacji kiedy sam jesteś właścicielem, sam decydujesz o losach danej rzeczy. Inaczej jest jednak, kiedy współwłaścicieli jest kilku, a w dodatku nie mogą się porozumieć co do zarządu daną rzeczą. Kilka słów o współwłasności w poniższym artykule, zapraszam.

Art. 199 kodeksu cywilnego (dalej KC) stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgoda, o której mowa, stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu składają stosowne oświadczenie woli. O rozstrzygnięcie do sądu mogą wystąpić jedynie współwłaściciele, którzy ŁĄCZNIE mają co najmniej połowę udziałów. W tego typu sprawie, jeżeli jedna osoba ma 1/5 udziałów, nie może ona wystąpić samodzielnie na podstawie art. 199 KC do sądu.

Ze względu na sposób wykonywania zarządu w jego ramach wyróżnia się czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Żadna z tych kategorii nie jest zdefiniowana ustawowo.

W literaturze zwraca się uwagę, że sklasyfikowanie danej czynności do jednej lub drugiej kategorii nie wynika z samej tylko natury tej czynności, ale może zależeć od szeregu innych czynników. Pojęcia te mają zatem charakter względny, a zaliczenie określonej czynności do jednej lub drugiej grupy bywa uzależnione od konkretnych okoliczności. Uwaga ta nie dotyczy jednak czynności rozporządzających, które zgodnie z wyraźną hipotezą art. 199 KC, zawsze należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Przez czynności rozporządzające należy przy tym rozumieć czynności prawne, które skutkują przeniesieniem (np. na skutek sprzedaży, darowizny lub zamiany) lub obciążeniem (np. na skutek ustanowienia hipoteki lub zastawu).

Przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).

To, że o charakterze konkretnej czynności zarządu nie decyduje wyłącznie jej natura, ale również całokształt okoliczności, oznacza, że ta sama czynność może być raz zakwalifikowana jako czynność zwykłego zarządu, a raz jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Czynności przekraczające zwykły zarząd według judykatury to np. zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego (SN z 23.4.1993 r., III CZP 36/93); wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności; nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność.

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Po pierwsze, zgoda może zostać wyrażona wprost przez dokonanie czynności zwykłego zarządu przez wymaganą większość, np. współwłaściciele, których udziały przekraczają połowę zawierają umowę z osobą trzecią. Zwraca się przy tym uwagę, iż współwłaściciele zawierający umowę nie są przedstawicielami współwłaścicieli niedziałających. Dokonują czynności we własnym imieniu, choć na rachunek wszystkich pozostałych.

Po drugie, zgoda może mieć również charakter czynności upoważniającej do dokonania czynności zarządu. W takim przypadku zgoda stanowi podstawę dla skutecznego dokonania czynności zarządu przez osobę trzecią lub któregoś ze współwłaścicieli. Polega na złożeniu oświadczenia woli przez większość współwłaścicieli. Celowe jest wówczas wyrażenie zgody wraz z udzieleniem pełnomocnictwa dla dokonania danej czynności, ale nie jest to bezwzględnie konieczne. Jeśli zgodzie nie towarzyszy akt pełnomocnictwa, współwłaściciel dokonujący czynności zarządu działa we własnym imieniu, ale na rachunek pozostałych

Brak wymaganej zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu pociąga za sobą różne skutki w zależności od rodzaju czynności, której dotyczy nieprawidłowość. Szczególny problem wiąże się z ustaleniem sankcji nieprawidłowego dokonania czynności prawnych. Przyjmuje się, iż czynność prawna bez zgody większości współwłaścicieli nie jest nieważna, a jedynie bezskuteczna w stosunku do współwłaścicieli, którzy nie wyrazili na nią zgody.

W przypadku braku zgody większości współwłaścicieli, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności zwykłego zarządu. Chodzi przy tym
o uzyskanie zezwolenia sądu na dokonanie jednej lub kilku ściśle oznaczonych czynności w celu zapewnienia prawidłowej gospodarki rzeczą lub zabezpieczenia jej przed pogorszeniem.

Podstawa prawna: art. 199-206 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r. poz. 2244)


POTRZEBUJESZ PORADY PRAWNEJ? Napisz na prawnik@metropoliabydgoska.pl! Wybrane sprawy omówimy.


Przemysław Piątek
radca prawny
————————–
tel.: 792-262-264
www.radcapiatek.pl

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o

Powiązane treści