Kredyt hipoteczny – jak porównać oferty, aby nie przepłacić!
Dodano: 02.02.2022 | 12:14
Na zdjęciu: Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne zarówno ze stałym, jak i zmiennym oprocentowaniem.
Fot. nadesłane
Mimo dużej konkurencji na rynku kredytów hipotecznych i tak różnica pomiędzy najtańszą a najdroższą ofertą może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Aby wybrać tę najtańszą, należy porównać propozycje, jeśli już nie wszystkich, to przynajmniej największych banków. Najlepiej to zrobić z internetową porównywarką kredytów mieszkaniowych Sortter.
Kredyt hipoteczny – co to jest?
Kredyt hipoteczny to według 3 art. ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, długoterminowy kredyt bankowy z przeznaczeniem na budowę lub zakup nieruchomości, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na rzecz banku – kredytodawcy. W ramach umowy kredytodawca udziela konsumentowi kredytu, lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą, lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego, lub jego utrzymania:
- prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
- udziału we współwłasności budynku mieszkalnego, lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w nieruchomości gruntowej.
I choć w ramach kredytu hipotecznego można nabyć różnego rodzaju nieruchomości, to najczęściej kupowaną są mieszkania. Stąd i bardzo często stosuje się zamiennie wobec terminu kredyt hipoteczny określenie kredyt mieszkaniowy. To nie jest błąd, o ile będziemy pamiętać, że pojęcie kredyt hipoteczny to znacznie szersze pojęcie od kredytu mieszkaniowego, ten jest jednym z jego rodzajów obok kredytu budowlano – hipotecznego, konsolidacyjnego, czy refinansowanego.
Oprocentowanie stałe czy zmienne?
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny posiadać w swojej ofercie kredyty hipoteczne zarówno ze stałym, jak i zmiennym oprocentowaniem (do niedawna próżno było szukać tych pierwszych). Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma stałą stopę bazową. To znaczy, że przez określony czas w umowie, wysokość rat wraz z odsetkami nie ulegnie zmianie. Trzeba pamiętać, że nierzadko stałe oprocentowanie będzie obowiązywać tylko przez określony okres. Największą zaletę tego rodzaju oprocentowania jest fakt, że przez ten wyznaczony czas zmiana stóp procentowych nie będzie miała wpływu na wysokość rat. Z kolei kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem zmiennym zależny jest od aktualnie obowiązujących stóp procentowych. Na wysokość rat składają się dwa parametry: stawka WIBOR (która ulega wahaniom w trakcie spłaty kredytu) oraz marża (najczęściej obliczana jest indywidualnie dla każdego klienta i zależy głównie od kwoty kredytu). Wysokość marży można negocjować, na wysokość stawki WIBOR nie mamy wpływu.
Trudno wskazać jednoznacznie, które oprocentowanie przy kredycie hipotecznym jest korzystniejsze. Przy wyborze należy ocenić aktualną sytuację ekonomiczną (ta będzie miała wpływ na stawkę WIBOR) oraz zdecydować się, na czym nam zależy. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem jeśli oprocentowanie wzrośnie, rata ulegnie obniżeniu, jeśli zaś spadnie, nasz budżet na tym zyska, dzięki niższej racie. W przypadku stałego oprocentowania, ryzyko zmiany stóp obciąża bank, jednak on ten fakt rekompensuje sobie dodatkowymi kosztami. Aby uniknąć nieporozumień, warto sprawdzić wysokość rat kredytu ze zmiennym i stałym oprocentowaniu przy obecnej stawce WIBOR i prognozowanej w przyszłości w kalkulatorze kredytowym dostępnym w serwisie Sortter. Tam sprawdzimy także, jak będzie wyglądał harmonogram spłat przy ratach równych i malejących. Przy ratach równych każda rata składa się z kapitału i odsetek. W pierwszej fazie spłaty większą część stanowią odsetki, później te proporcje ulegają odwróceniu. Przy zmiennych zaś każda rata zawiera identyczną wartość kapitału. Spłacając szybciej rzeczywisty dług, maleją także odsetki, a co za tym i idzie, maleją raty.
Koszt kredytu hipotecznego
Całkowity koszt kredytu hipotecznego zależy od wielu elementów, na niektóre nie mamy wpływu. Zanim jednak podpiszemy umowę, warto zwrócić uwagę na kluczowe elementy, które będą determinowały koszt kredytu mieszkaniowego. Najważniejsze to:
- oprocentowanie kredytu,
- kwota kredytu,
- okres spłaty pożyczki,
- harmonogram płatności – raty miesięczne, terminy płatności,
- warunki pożyczkodawcy (prowizja za obsługę i realizację pożyczki, kara umowna, przedterminowa spłata pożyczki, tryb rozstrzygania sporów itp.).
- LTV – wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu.
Wybór kredytu nie powinien być uzależniony od wysokości oprocentowania nominalnego, ważniejsza w tym zakresie jest roczna stopa oprocentowania kredytu (RRSO). Ten parametr powinna zawierać każda oferta kredytowa. Jednak i ocena tego wskaźnika może być niewystarczająca, ponieważ największe różnice w kosztach kredytu wynikają z wewnętrznej polityki banku, a dokładniej rzecz biorąc kosztów dodatkowych, które banki mogą ustalać niemal dowolnie. Te wszystkie opłaty mają ogromne znaczenie dla całkowitego kosztu kredytu. W sytuacji niskich stóp procentowych, oferty poszczególnych banków tak naprawdę różnią się wysokością tych kosztów. Nim wyrazimy akces na kredyt, warto wiedzieć, o jakie koszty chodzi i sprawdzić ich wysokość:
- Prowizja za udzielenie kredytu – jednorazowa opłata zależna od wysokości kredytu.
- Marża banku – wysokość ustala bank.
- Prowizja w przypadku wcześniejszej spłaty – ten element jest już uregulowany w przepisach. Banki mogą żądać dodatkowej opłaty za wcześniejsza spłatę tylko przez pierwszych 36 miesięcy. W praktyce banki odchodzą powoli od pobierania tej opłaty.
- Ubezpieczenia – banki nierzadko w celu zabezpieczenia swoich interesów żądają od kredytobiorcy wykupienia nie tylko ubezpieczenia mieszkania, ale także ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenia od utraty pracy czy ubezpieczenia od trwałej niezdolności do pracy). Ceny tych polis należy także uwzględnić przy ocenie kosztów kredytu.
- Opłaty około kredytowe – m.in. koszt notariusza, rzeczoznawcy czy wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Sortter – porównywarka kredytów hipotecznych
Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, które będzie miało długoletni wpływ na kondycję naszego domowego budżetu, dlatego trzeba dobrze wybrać. Tym bardziej że wybierając dzisiaj w sytuacji niskich stóp procentowych, można mieć pewność, że za chwilę one mocno wzrosną, a wraz z nimi także nasze raty. Ten element trzeba uwzględnić przy wysokości kredytu. Lepiej dobrze porównać oferty i zapoznać się z hipotetycznym harmonogramem spłat (a dokładnie wysokością rat) w przypadku wzrostu stóp procentowych, niż być potem mocno rozczarowanym. Można to zrobić z pomocą porównywarki kredytów hipotecznych Sortter. Tam szybko i sprawnie na podstawie obiektywnych parametrów dokonamy komparatystki wielu kredytów hipotecznych. Dzięki aktualizacji danych, informacje uzyskane będą wiarygodne i zbliżone od estymacji przedstawianych przez banki. Możliwość porównania wielu ofert w jednym miejscu to nie tylko wygoda, ale także oszczędność czasu. A tego w czasie zakupu domu czy mieszkania nigdy za wiele.
Podsumowanie
Porównanie wielu ofert kredytów to sine qua non dobrego wyboru. Warto sprawdzić wszystkie elementy, przeanalizować detale i różne koszty dodatkowe, aby wybrać najkorzystniejszą opcję dla siebie. Trudno o rzetelność w tym zakresie bez dostępu do profesjonalnych narzędzi, takich jak choćby internetowa porównywarka kredytów.
ZOBACZ RÓWNIEŻ:
