Kilku (współ)właścicieli jednej rzeczy. Jak tym zarządzać? [RADCA W PIĄTEK]

Kilka osób jest właścicielem domu albo samochodu. Nie ma wątpliwości, że taka sytuacja może występować i praktycznie występuje w obrocie prawnym. Współwłasność jest współwłasnością w częściach ułamkowych, a więc z określonymi udziałami (np. ½, 1/3) albo współwłasnością łączną (bez określenia wielkości udziałów współwłaścicieli). Dzisiaj zajmiemy się tym pierwszym rodzajem współwłasności.

Po pierwsze, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że może on ten udział zbyć, obciążyć itp. Ale może tak postąpić jedynie wobec swojego udziału.

Po drugie, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Zwykły zarząd to przede wszystkim załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Jeśli nie uda się osiągnąć większości, to każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu, niezależnie od wielkości swojego udziału.

Po trzecie, jeśli chodzi o czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Co zaliczamy do czynności przekraczających zwykły zarząd? Odpowiedź wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego i zalicza się w nim m.in.: wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność, zawarcie umowy użyczenia lokalu, dysponowanie wspólną nieruchomością na cele budowlane. To oczywiście tylko przykłady. A więc, żeby podjąć takie czynności, które przekroczą ten zwykły zarząd (co do zasady czynności zachowawcze wobec przedmiotu), potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jednak takiej zgody nie uda się osiągnąć, Współwłaściciele, którzy mają ponad 50 % prawa własności mogą wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie danej czynności.

Sąd orzekający dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność nie może zatem być np. bezcelowa z gospodarczego punktu widzenia, a także nie może prowadzić do pokrzywdzenia niektórych spośród współwłaścicieli. Jak widać, współwłasność i wynikające z niej prawa i obowiązki mogą czasem nastręczać trudności dla współwłaścicieli. W tym celu ustawodawca przewidział przepisy, które pozwalają oddać kontroli sądowej pewne decyzje (lub ich brak), które chcą podjąć współwłaściciele.

Podstawa prawna: art. 195 – 202 kodeksu cywilnego

W razie pytań czy też wątpliwości napisz do mnie maila na adres: prawnik@metropoliabydgoska.pl.

Przemysław PIĄTEK
radca prawny

» tel. 792 262 264
» www.radcapiatek.pl

• About
• Latest Posts

Przemysław Piątek

Od lipca 2016 roku prowadzi kancelarię, której główna działalność skupia się na sprawach bankowych, rodzinnych oraz innej tematyki z szeroko pojętego prawa cywilnego.

Latest posts by Przemysław Piątek (see all)

• Komentarz do uchwały Sądu Najwyższego III CZP 40/22 [RADCA w PIĄTEK] - 29 kwietnia 2022
• Ustalenie nieważności, stwierdzenie nieważności i inne wyroki frankowe [RADCA w PIĄTEK] - 22 kwietnia 2022
• Zabezpieczenie roszczenia na czas trwania sprawy frankowej – nowe uwagi [RADCA w PIĄTEK] - 15 kwietnia 2022